L'obbligo di presentare l'Attestazione di prestazione energetica (Ape)
vale solo per i nuovi contratti di locazione. La previsione, contenuta
nel dl 63/2013, non si applica, infatti, ai contratti di locazione,
leasing e affitto d'azienda che devono essere oggetto solo di rinnovo.
L'obbligo di presentazione dell'Ape è, inoltre, previsto per i contratti
di compravendita, o meglio per tutti quei contratti che immettono nel
mercato immobiliare edifici che comportano un consumo energetico. Questo
è quanto emerge dalle prime note interpretative fornite dal Consiglio
nazionale del notariato, in seguito alle modifiche che il decreto
ecobonus ha apportato all'art. 6, comma 3-bis del dlgs 192/2005, recante
norme per l'attuazione della direttiva 2002/91/Ce, relativa al
rendimento energetico nell'edilizia. La norma, così come modificata,
prevede la sanzione della nullità assoluta del contratto di
compravendita o locazione, nel caso in cui, al momento della stipula,
l'Ape non sia allegata.
Gli oneri in caso di locazione. Il dl
63/2013, la cui legge di conversione, licenziata giovedì dalla camera,
sarà pubblicata oggi in Gazzetta Ufficiale, ha stabilito che in caso di
stipula di un contratto di locazione è necessaria, a pena di nullità
assoluta del contratto, l'allegazione dell'Attestato di prestazione
energetica. La norma però, si limita genericamente a parlare di
locazione, senza entrare troppo nel dettaglio. Dalle linee guida dettate
dal Consiglio nazionale emerge, però, che la norma non deve essere
applicata tout court a ogni tipo di contratto di locazione, ma solo a
quelli nuovi. Il dlgs 192/2005, recante norme per l'attuazione della
direttiva 2002/91/Ce relativa al rendimento energetico nell'edilizia
stabilisce, infatti, che «l'Ape deve essere rilasciato solo per unità
immobiliari costruite, vendute o locate a un nuovo locatario». Diretta
conseguenza di questa previsione, l'applicazione dell'obbligo di
presentazione dell'Ape, sempre a pena di nullità, anche per la stipula
di contratti di leasing (aventi a oggetto un edificio comportante
consumo energetico) e la stipula di contratti d'affitto d'azienda
(avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico). Il
tutto, fermo restando la regola del nuovo contratto.
Atti
traslativi. Non meno complessa la questione relativa ai contratti di
compravendita. La norma, infatti, stabilisce che l'attestato di
prestazione energetica debba essere allegato al contratto di vendita e a
tutti gli atti a titolo gratuito, lasciando in questo modo il dubbio
circa gli adempimenti in caso di atti a titolo oneroso. Proprio a
sviscerare questo dubbio è intervenuto il Consiglio nazionale del
notariato. «Una limitazione dell'applicabilità della nuova disciplina al
solo atto di vendita», si legge nelle linee guida dei notai,
«apparirebbe poco coerente con quelli che sono gli scopi che si
intendono perseguire, ragion per cui, in prima battuta, se ne deve
ammettere l'applicazione all'atto di permuta». Non è, però, finita qui.
Nelle linee guida è, infatti, specificato che «ritenendo opportuno
adottare un'interpretazione estensiva della norma per quanto riguarda
gli altri atti traslativi a titolo oneroso, si dovrà ritenere plausibile
la sussistenza dell'obbligo di allegazione, in occasione della stipula
di tutti quei contratti che comportino l'immissione nel mercato
immobiliare e la successiva commercializzazione, di edifici con un
consumo energetico». La conseguenza. Se, da un lato, l'art. 6, comma
3-bis, stabilisce l'obbligo di allegazione dell'Ape a pena di nullità
del contratto, non viene però precisato di che tipo di nullità si
tratta. A questo proposito, i notai hanno fatto presente come, il tipo
di nullità in questione sia da intendersi in senso assoluto. «Diretta
conseguenza della scelta operata dal legislatore», hanno spiegato i
notai, «è il fatto che la nullità, non solo può essere fatta valere da
chiunque ed essere rilevata d'ufficio dal giudice, ma anche che,
l'azione per far dichiarare la nullità non è, quindi, soggetta a
prescrizione e il contratto nullo, non può essere convalidato».
di Beatrice Migliorini
Fonte: ItaliaOggi del 03/08/2013
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