Lo sconto fiscale arriva anche in condominio, o meglio, dal 26 giugno
2012 al 30 giugno 2013 per le spese sostenute la detrazione fiscale
passa dal 36% al 50% per un importo massimo di Euro 96 mila. Per spese
sostenute si intendono quegli esborsi economici che i condomini
affrontano quando, in condominio, sulle parti comuni, vengono effettuati
degli interventi o eseguite delle opere sia di manutenzione ordinaria
sia di manutenzione straordinaria, recupero, risanamento conservativo e
ristrutturazione edilizia. In relazione a dette spese è consentita al
proprietario dell'immobile una detrazione del 50% fino al 30 giugno di
quest'anno per un importo complessivo non superiore a Euro 96 mila per
unità immobiliare. Ciò significa che, a fronte di una spesa di Euro 5
mila per il rifacimento, per esempio, della facciata o del tetto del
condominio, il Fisco nell'arco dei prossimi 10 anni restituirà al
contribuente Euro 2.500, detraendole dalle imposte dovute.
L'iter per effettuare i lavori e beneficiare dello sconto
Per poter usufruire di questa detrazione - che dal 1° luglio 2013
tornerà a essere del 36% su una spesa massima di Euro 48 mila - è
necessario che il condominio approvi i lavori e scelga l'impresa a cui
affidare l'esecuzione dell'opera. La scelta dell'impresa riveste una
grande importanza. Non sarà tanto rilevante l'offerta al “migliore
prezzo”, quanto la capacità finanziaria e la serietà della società,
perché, in caso di vizi o difetti, una impresa solida sarà in grado di
garantire il rifacimento dei lavori mal eseguiti o, eventualmente, il
risarcimento dei danni subiti dal condominio. Altrettanto importante
sarà nominare un direttore dei lavori che verifichi periodicamente il
buon andamento dei lavori, il loro stato di avanzamento, la loro
conformità con quanto stabilito nel capitolato esecutivo e il rispetto
dei termini di consegna. Dovrà anche riferire immediatamente
all'amministratore eventuali errori che dovesse riscontrare
nell'esecuzione dell'opera in modo tale da potervi porre rimedio, senza
ostacolare il buon esito e i tempi di consegna. Dovrà, inoltre, eseguire
il collaudo finale che consentirà all'amministratore, in caso di esito
positivo, di saldare all'impresa i pagamenti rimasti ancora in sospeso.
Dopo questo primo, ma fondamentale, passaggio, i condomini
decideranno come suddividere la spesa preventivata, ovvero le rate e il
periodo più o meno corto di riscossione delle stesse, anche e
soprattutto in virtù della imminente scadenza del 31 giugno 2013.
L'amministratore dovrà seguire i lavori anche sotto il profilo fiscale
proprio per consentire al condomino-contribuente di beneficiare
dell'agevolazione fiscale. E, infatti, ultimati i lavori e pagata
l'impresa, l'amministratore dovrà rilasciare al condomino una
certificazione in cui attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi
previsti ai fini della detrazione fiscale e la quota della spesa
relativa alle parti comuni imputabile a ciascuna delle proprietà
immobiliari del condomino, calcolata in base ai millesimi.
Modalità di pagamento delle spese sostenute
Le spese per le quali si chiede la detrazione devono essere fatturate
al condominio e pagate dall'amministratore esclusivamente tramite
bonifico bancario o postale in base al principio di cassa (anno di
pagamento). Nella relativa ricevuta dovranno essere indicati: la causale
del versamento, il codice fiscale del condominio e il numero di partita
IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è
stato effettuato.
Nulla vieta che gli importi, invece di essere versati direttamente
dal singolo condomino, vengano finanziati dalla banca a cui il
condominio ha chiesto un finanziamento, magari in considerazione della
entità della spesa, oppure provenga da un fondo precedentemente
stanziato dal condominio per far fronte alle spese straordinarie.
Ciò che rileva, ai fini del rilascio della certificazione da parte
dell'amministratore, è che il condomino sia in regola con i pagamenti.
Ciò significa che, se il condomino è moroso, l'amministratore non gli
rilascerà la certificazione per detrarre una spesa che non ha
corrisposto.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze
La normativa fiscale, con riferimento alle parti comuni degli edifici
condominiali, ammette al beneficio fiscale anche le spese sostenute per
le opere di manutenzione ordinaria, come la tinteggiatura della
facciata o la sostituzione delle piastrelle di rivestimento. Orbene,
dette opere per il comune sentire giuridico, soprattutto se la spesa è
di notevole entità, sono considerate di manutenzione straordinaria.
La giurisprudenza, infatti, considera opere di manutenzione ordinaria
quegli interventi necessari per conservare la cosa comune in uno stato
di normalità e per mantenere in efficienza gli impianti esistenti, come
per esempio le spese per i consumi della forza motrice, dell'energia
elettrica e dell'acqua, per l'acquisto del combustibile, per la pulizia
delle parti comuni. Sono, invece, considerate spese di straordinaria
manutenzione le cosiddette spese di proprietà, ossia quelle relative
all'installazione di un bene, quelle necessarie alla manutenzione
straordinaria degli impianti ovvero tutte quelle spese che tendono a
conservare nel tempo o a ricostruire o rinnovare la struttura di un bene
o di un impianto comune, come, per esempio, la sostituzione della
caldaia, il rifacimento del tetto, delle scale e della facciata.
Le due definizioni, quella fiscale e quella giuridica, sembrano,
quindi, non collimare. Allora, in sede deliberante sarà, forse, meglio
qualificare anche dette spese come straordinarie e approvarle, se di
notevole entità, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 4,
cod. civ. piuttosto che incorrere in delibere potenzialmente impugnabili
per mancanza del quorum.
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