SPESE EXTRA, LE PAGA CHI VENDE

La Cassazione: in linea generale la manutenzione straordinaria spetta all’ex proprietario; possibile anche una diversa pattuizione con l’acquirente

In caso di vendita di un appartamento situato in condominio le spese per i lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni deliberate prima del trasferimento della proprietà restano a carico del condomino venditore, anche se l’esecuzione delle opere sia iniziata successivamente all’acquisto.

Tuttavia non è escluso che il venditore e il compratore, con apposito patto contenuto nel preliminare di vendita e poi ribadito nel rogito, stabiliscano che queste spese siano sostenute dall’acquirente e nuovo condomino che, di fatto, si gioverà dei miglioramenti deliberati dall’assemblea.
Sono i principi espressi dalla Corte di cassazione nella recente sentenza n. 8782 del 10 aprile 2013.

La vicenda
Un condomino aveva deciso di vendere il proprio appartamento.
L’acquirente, venuto a sapere che erano già stati deliberati lavori straordinari di manutenzione del caseggiato (probabilmente dietro riduzione del prezzo, come spesso accade), si impegna nel preliminare ad accollarsi le spese già deliberate. Questo il testo della clausola del contratto preliminare poi riprodotta anche nel rogito: «Le parti convengono che tutte le spese condominiali, alla data di oggi eventualmente ancora dovute, gravino interamente sulla sola parte venditrice, a eccezione di quelle attinenti al rifacimento della terrazza condominiale, che restano a carico della parte acquirente». Dopo il preliminare, e fino alla data del rogito, il venditore provvede quindi ad anticipare le spese straordinarie di rifacimento dell’edificio nella convinzione che l’acquirente (che si era impegnato ad accollarsi le spese) provvedesse poi al rimborso delle stesse.
Ma l’impegno preso non viene rispettato e, conseguentemente, l’acquirente è citato davanti al giudice di pace, che lo condanna al pagamento dell’importo anticipato dal venditore e relativo ai lavori di manutenzione straordinaria.

Il tribunale adito in secondo grado, però, ribalta la decisione e condanna il venditore al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio. Il tribunale osserva che, con la clausola contrattuale, le parti avevano espressamente convenuto che tutte le spese condominiali, a quella data ancora eventualmente dovute, dovessero gravare per intero sulla sola parte venditrice, a eccezione di quelle attinenti al rifacimento della terrazza condominiale, che restavano a carico della parte acquirente. Secondo il tribunale, però, la clausola in questione comportava l’obbligo, da parte dell’acquirente, di provvedere, per la quota gravante sull’immobile acquistato, al pagamento delle sole spese di rifacimento della terrazza condominiale eventualmente ancora dovute alla data di stipula del rogito notarile e non anche al rimborso di quanto corrisposto, a tale titolo, dal venditore al condominio in epoca antecedente.

La decisione della Suprema corte
Tale decisione non è stata condivisa dalla Cassazione che, in via preliminare, ha precisato come in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera dei detti interventi, avendo tale decisione assembleare valore costitutivo della relativa obbligazione. Tuttavia, secondo i giudici supremi, è da ritenersi valida, nei rapporti tra venditore e compratore, una clausola da inserire nel contratto di compravendita che faccia ricadere l’onere per le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione (deliberate e ancora da eseguire) sul compratore.
E, secondo la Cassazione, con la clausola sopra riportata, contrariamente a quanto ritenuto nel caso di specie dal tribunale adito dalle parti nel secondo grado di giudizio, le parti avevano proprio voluto ribadire la regola generale costituita dall’onere del venditore di accollarsi tutte le spese condominiali ordinarie eventualmente ancora dovute al momento del rogito ma, contestualmente, avevano previsto in modo evidente che le spese, già deliberate, per il rifacimento del terrazzo sarebbero dovute rimanere totalmente a carico della parte acquirente. Quindi, in base alla clausola esaminata, avendo il venditore corrisposto al condominio le spese per il ripristino del terrazzo comune secondo le scadenze stabilite dal piano di riparto approntato dall’amministratore nelle more della stipula del contratto di vendita, quest’ultimo aveva acquisito, al momento del rogito, il diritto di chiedere, nei confronti dell’acquirente, il rimborso della somme anticipate per le spese dei lavori straordinari.

di Giuseppe Bordotti e Gianfranco Di Rago

Fonte: ItaliaOggi del 29/04/2013